本文转自：南方日报

深圳二手房参考价新政实施两年以来——

参考价变成交价 市场回归理性

深圳楼市处于平稳期。南方日报记者 鲁力 摄

2023年2月8日是深圳二手房成交参考价发布两周年的日子。

过去的两年，深圳楼市更趋于理性：成交量平稳，成交价接近参考价。业内观点认为，深圳市二手房参考价政策发布后，一方面，该政策可以让购房者对房价有更清晰的认识，避免因信息不对称而产生的房价欺诈；另一方面，政策的出台还可以稳定房价，避免房价过快上涨，控制房价波动。

由此看来，深圳二手房成交参考价作为组合拳之一的楼市新政，起到了落实中央“房住不炒”精神、有效抑制“深房理”等炒作模式的作用，让市场进一步回归理性，为楼市平稳健康发展奠定坚实基础。

●冯少文

房价逐步趋稳

超八成成交房源接近参考价

数据表明，参考价政策出台两年来，成交房源中有超八成接近参考价。

乐有家数据显示，二手房成交参考价政策出台当月，深圳约有4%房源以低于成交参考价成交，9%房源接近成交参考价成交（成交价与成交参考价偏差值10%以内）；政策出台一年后，深圳约有10%房源以低于成交参考价成交，近半房源接近参考价成交；政策出台两年后，深圳约有40%左右房源以低于成交参考价成交，超八成房源接近参考价成交，成交参考价成为买卖双方出价的重要参考。

同时，议价空间也在加大，乐有家表示，参考价政策出台半年内，市场议价率仅为3%—5%左右；政策实行半年后，议价率不断攀升，逐步升至10%，此后一年内多在8%—11%左右范围浮动，并逐步趋稳。

另从国家统计局披露的价格数据来看，二手房成交参考价政策发布后，深圳二手住宅价格整体呈现稳定，其中，环比价格变动区别维持在-1%至+1.7%之间（含）；同比价格方面，则由上涨到逐步回归至上一年的价格水平，价格变化幅度维持在从-3.7%至+16%之间。

中原地产指出，目前深圳各区多数楼盘成交价已经接近甚至低于参考价，2022年东部区域价格接近参考价的优势减弱，跌幅较西部也更为明显。

投资买家退场

新房成交量赶超二手房

由于二手房参考价政策改变了市场预期，加上深圳商业银行采用深圳发布的二手房成交参考价发放贷款，因此，参考价政策一定程度上抑制了投资交易，让住房回归“房住不炒”。

深圳市住建局数据统计表明，二手房成交参考价发布的两年间，月平均交易量低于2400套，其中2022年的12个月平均交易量仅1800套，整体趋势呈现递减。深圳市房地产中介协会表示，随着参考价政策的持续发力，原本南山、宝安等楼市热点区域受到政策影响交易回调的力度较大，交易热度相比参考价政策发布前均有不同程度的下滑。

此外，另一组值得留意的数据是，以存量房为主的深圳，或受参考价政策影响，二手住宅交易量少于一手住宅。这在过去的10年里非常罕见。美联物业表示，从历年深圳一、二手住宅成交占比情况来看，二手房成交量占比七成左右，新房成交占比三成左右。不过，自2021年初深圳出台二手房参考价以来，二手房成交占主导的局面被打破，新房成交量赶超二手房。2022年新房成交量占比高达61%，而二手房占比仅为39%，是一个非常态化的市场表现。

美联物业指出，2022年深圳二手房参考价依旧在发挥其威力，且楼市调控未见松动，加之新房供应以限价房为主，二手房市场进一步承压，成交量创新低。

乐有家则认为，市场投资需求大幅减少，市场以刚需和改善需求为主，且改善需求明显增加，房产逐步回归居住属性。

虚高叫价不再

“神盘”降价数百万

乐有家数据显示，参考价政策实施半年后，深圳热点小区成交价多下滑5%—10%左右；参考价政策实施一年后，热点小区价格大部分下跌10%—15%左右；参考价政策实行两年后，热点小区价格多下跌20%—30%左右。其中罗湖愉天小区、福田鹏益花园、龙华锦绣花园等价格下跌幅度较大，超30%。

另外，笔者从主流中介平台获取的数据显示，此前疑似被“深房理”控盘的诺德假日花园、前海时代广场、佳兆业前海广场一期等“神盘”二手房价曾一度高涨，业主叫价“虚高”，如今也正在靠近成交参考价。

整体来看，目前上述3个楼盘单价降4万—5万元不等，最高跌幅超过34%。以诺德假日花园约49平方米户型为例，其于2020年底成交价为823万元，近期最新成交价为555万元，跌幅达到268万元，单价已回归到2020年初的价格。

乐有家指出，在深圳发布参考政策半年后，业主出售意愿降低，市场每月新增挂牌量减少；政策实行一年后，业主逐步接受并适应参考价，2022年在市场成交低迷、售房压力较大的背景下，全市每月新增挂牌量处于高位。

市民看法

二手房参考价政策影响力大

对于二手房参考价政策，深圳市民普遍认为影响力很大。

市民张先生表示，目前暂无房产买卖的需求，不过，如果参考价政策有变动，有利于改变未来预期，肯定是先卖后买。参考价政策对其是有影响的，他表示，如果取消二手房参考价政策或提升参考价格，会产生房价上涨的预期，对于卖房会更有期待一些。

市民李女士则表示，二手房参考价的影响很大，政策刚出来时，买卖双方都在博弈，更多的认为参考价不具有参考价值。如今政策过去将近两年了，成交价越来越接近参考价，不乏有些优质楼盘也扛不住。对于会否在近期买卖房产，她表示，由于深圳限购、限售和信贷政策没有放松，当前无法买卖房产，未来有机会会考虑置换一些优质的房子。

市民孙女士同样认为二手房参考价影响力很大，房子价格降了不少，业主们也都反映房子不好卖。对于未来的房价预期，她认为刚需房大概率持平，不会猛涨，也不会猛跌，豪宅不好说。对于是否购入房产，目前孙女士处理观望状态，可能卖掉旧房子置换新房。